物业公司应承担什么具体责任？

 业主与物业公司发生纠纷，如果物业公司确有过错，一般应承担什么具体责任？

  厦门市思明区法院法官戴建平认为：“首先是直接责任，包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任，而造成业主财产或人身安全损害而应承担的责任。比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险等等。在物业服务合同中，如约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益造成损害就应承担合同违约责任。这种责任一般是纠纷双方当事人比较没有异议的，也比较好解决的。”

  “其次是补充责任。这种责任往往是由于第三方的侵害导致业主的财产及人身财产受到侵害。”

  戴建平说，因为物业管理企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，但其违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大；其应当为受害人向直接侵权人求偿而不能时承担风险责任，这符合风险控制理论和司法正义的理念。物业管理公司对业主而言，应视为有安全保障义务人。

  “受害业主仅需证明义务人未尽安全保障义务，有损害结果发生；物业公司免责的唯一条件是证明自己没有过错，具体包括证明自己的注意标准是什么，自己的行为是否已经达到这样的注意标准；或虽未达到注意标准，但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因。如能证明自己确已按照约定或者相关标准在小区设置了门岗及保安服务人员，采取了巡逻、值班、清查等尽责措施，在事故发生后积极救助、协助、报告，对小区的管理、服务和安全保障工作不存在过错，则可以免责。如不能证明或者证明不足则应承担补充赔偿责任。”戴建平介绍说。

  物业服务企业应承担补充赔偿责任的原因在于其有过错，而认定有过错的依据在于其违反了相应的安保义务，但由于目前我国法律并没有明确物业管理公司应提供什么样或者说什么程度的安保标准，导致司法实践中也往往有不同的判断。一般而言，物业管理公司应该提供以下三种安保标准：法律的强制规定、物业服务合同的约定和行业标准。

  戴建平告诉记者，一般从安全保障义务的性质和类型、侵权行为的性质和力度、安全保障义务人的保安能力以及发生侵权行为前后所采取的防范制止行为的状况等方面综合判定，确定物业公司是否已经尽到该义务。

  具体到实践而言，戴建平认为，主要是从三方面进行分析。首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和安保设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的安保规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了安保规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内。