物业公司不能承受赔偿之重

   物业服务行业是微利行业，物业服务企业收取的物业费只有较少比例的安保费用，而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大，如何确定物业管理企业承担责任的限额呢？为此，记者采访了一些法律界人士。

  厦门大学法学理论博士研究生李晓辉认为：“业主遭受损害一般是加害人直接造成的，物业管理企业的失责行为不是直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承担补充的赔偿责任。”

  在媒体刊登的诸多案例中，有些业主失窃的物品价值较大，动不动就是钻石项链等，相对于这些巨额损失，物业公司靠收取少量的物业费来维持。“如由物业管理企业承担高额赔偿则有失公平。”厦门市思明区人民法院法官白良德认为，“如何判定数额，要依靠法官的自由裁量。鉴于物业服务合同属委托合同的性质，物业管理企业只在‘能够防止或制止损害的范围内’承担法律责任。按照合同法第一百一十三条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。在目前我国法律未规定责任限额的情况下，可以考虑以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。”

  “由于安保义务的合同性质，对业主的精神损害赔偿一般不予支持。”对于有些地方媒体刊登的业主向物业提出精神赔偿的请求的新闻，福建省天翼律师事务所杨文辉律师的看法很鲜明：“有些事件，尤其在第三人侵权情况下，业主与第三人之间构成侵权损害赔偿法律关系，业主可以向直接侵权人主张精神损害赔偿。物业管理企业违反安保义务，对业主损害结果的发生是间接因果关系。当无法追查第三人或第三人承担责任不能时，如要求物业管理企业承担精神损害赔偿，责任过重恐不利于物业行业的发展；且双方是基于合同而形成的服务关系，因此对业主向物业管理企业提出的精神损害赔偿请求应当不予支持。”