和杨律师一起学民法典（三）物权编2

 《民法典》物权编中的第六章“业主的建筑物区分所有权”规定，与《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相对，主要有以下变化：

一、增加了居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助的义务。《物权法》第七十五条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《民法典》第二百七十七条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。相比之下，增加了“居民委员会”对选举业委会的指导和协助义务，对于基层组织来说，居委会的责任和义务在增加。

二、增加了业主共同决定的事项。《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定:(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，该条款系新增内容，改变共有部分的用途，直接影响到每个业主的居住和使用；利用共有部分从事经营活动，直接影响到每个业主的经济利益。

三、适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下，使用维护资金的特别程序。

（一）适当降低表决门槛。《物权法》第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，《民法典》第二百七十八条第二款规定，业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。比如说，公共维修资金的使用，原来的规定，要两个“三分之二”，即面积和人数均达三分之二以上；现在的新规定，只要两个“三分之二”参加有效，参加的业主中只要“双过半”即可通过，降低了表决的门槛。

(二)新增了紧急情况下使用维护资金的特别程序。《民法典》第二百八十一条第二款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

四、结合疫情防控需要，新增了在征用组织、个人的不动产或动产事由，明确物业服务企业和业主的义务，增加了应急处置措施等。

（—）新增了因疫情防控征用动产或不动产的规定。《民法典》第二百四十五条规定，因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

（二）新增了物业服务企业和业主配合疫情防控等义务。《民法典》第二百八十五条第二款规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。第二百八十六条第一款规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

五、明确了共有部分的收入归业主所有。《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。在小区中，电梯的广告收入，公共墙体的广告收入，还有地面停车位的租金或停车费收入等等，均属于共有部分的收入，在扣除合理成本后，属于小区业主共有。

六、明权了业主在受到侵权的情况下，可以直接提起诉讼。《物权法》第八十三条第二款中规定“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”，《民法典》第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。虽然，法律规定的角度不同，但均突出了对业主合法权益的维护。