发布时间：2015-02-01

[案件简介]2011年9月，原告将某店面租赁给被告，租赁期限五年。但被告仅支付租金至2013年2月为止，便开始拖欠租金及其他费用。之后，原告多次通知被告缴纳租金，但被告仍然拒不缴纳租金。2014年7月，原告起诉要求解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，被告应依约支付租金，被告拒不支付租金，原告有权依约解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金。

[被告抗辩]本案租赁场所属人流聚焦经营场所，至今未经消防部门验收，违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，原被告签订的租赁合同属无效合同，原告无权依此要求被告支付租金。

[法院审判] 《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，属于管理性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同无效的法定情形中的违反法律、行政法规的强制性规定，指的是效力性强制性规定；根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第八条的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人享有解除合同的权利，而解除合同权利的行使前提为合同有效。综上，本案，原被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。被告主张合同无效，原告无权要求其支付租金的抗辩理由不成立，不予以采纳。

[分析] 《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第十一条和第十三条规定了，建设工程竣工，要区分两种情况予以消防验收或备案，第十五条规定，要求公众聚集场所在投入使用前要进行消防安全检查，这些规定均属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定。2004年3月4日最高人民法院公布《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，该函认为：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。但是，该函复已被废止，取而代之的是《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》，判断租赁合同的效力不再适用消防法和函复精神。