和杨律师一起学民法典（二十七）合同编第二十四章物业合同

 物业服务合同在原来的合同法中并无规定，本章为民法典合同编中的新增内容。《物业管理条例》第三十四条第二款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

民法典关于物业合同的主要内容如下：第937条物业服务合同的定义和物业服务人，第938条物业服务合同的内容和形式。原来的物业管理用房，目前改名为“服务用房”。民法典强调，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这主要为了防止某些物业公司为了承接业务，而向广大业主作出了虚假承诺，若不将其纳入服务合同范畴，不利于诚实信用原则在商事活动中的贯彻；第939条前期物业服务合同、物业服务合同的法律约束力。该条明确，前期物业服务合同和物业服务合同对全体业主具有法律约束力，对于物业公司催缴物业费，具有较强的适用性；第940条前期物业服务合同因物业服务合同生效而终止，这条主要解决前期物业合同与物业服务合同的衔接问题；第941条物业服务转委托，该条主要是对物业公司转委托的限制，不得全部物业服务委托他人完成，或者支解后分别转委托给第三人；第942条，物业服务人主要义务。主要义务有三个，一是维护物业的业主共有部分，使其保持应有的功能；二是维护物业服务区域内的基本秩序，比如小区停车、装修、垃圾等；三是采取合理的措施保护业主的人身、财产安全。维护好小区的游泳池，防止孩子意外；管好小区的变压器和电梯，使其处于安全状态；加强保安和巡逻，防止小偷入户盗窃；第943条，物业服务人关于重要事项的公开及报告义务，主要是三公开。一公开收费项目、收费标准和质量要求，二公开维修资金使用情况，三公开业主共有部分的经营与收益情况；第944条，业主支付物业费的义务。这里需要强调的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；第945条，业主就有关重要事项告知物业服务人的义务，主要有五种情形，其一装修装饰房屋，其二转让房屋，其三出租物业专用部分，其四设立居住权，其五依法改变共有部分用途；第946条，业主共同决定解除物业服务合同。业主虽有权决定解除物业服务合同，但是解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失；第947条，业主续聘物业服务人。这里需要区分的是，业主共同决定解除物业服务合同的，要提前六十日。若物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或业主委员会；第948条，不定期物业服务合同。解除不定期物业服务合同，与解除定期物业服务合同一样，均应提前六十日书面通知对方；第949条，物业服务合同终止后物业服务人退出物业服务区域等义务。该条对物业服务人的违约责任是，原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失；第950条，物业服务人的后合同义务。该条规定，物业服务合同终止后，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。